Hipotecarios UVA con plata de la ANSES: la cuenta que muchos hogares argentinos no pueden cerrar

Arrancamos esta columna con una advertencia que se repite cada vez que el Gobierno anuncia una nueva línea de créditos para la vivienda: en las usinas oficiales la calculadora brilla, pero en la mesa de los argentinos la cuenta suele no cerrar. El lanzamiento del flamante programa de hipotecarios UVA llega en un contexto económico donde los salarios formales vienen perdiendo carrera frente a la inflación, y donde la relación entre lo que cobra una pareja promedio y lo que pide el banco para prestarles vuelve a quedar en el centro del debate. Digo esto porque, más allá de los números finos del anuncio, lo que termina definiendo si este instrumento sirve o no es algo tan sencillo como preguntarle a un trabajador cuánto entra realmente a su bolsillo cada mes.

Cuánto hay que ganar y cuánto sale la primera cuota

El corazón del esquema es una regla tan simple como exigente: la cuota mensual del préstamo no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Para el caso testigo que difundió el propio equipo económico, con un crédito equivalente a 80.000 dólares a 25 años de plazo y una tasa de UVA más 7%, la primera cuota ronda los 865.098 pesos. Si esa cifra no puede rebasar la cuarta parte del sueldo del hogar, el ingreso neto mínimo que debe demostrar la familia es de 3.460.391 pesos mensuales. En criollo: una pareja en la que cada integrante perciba cerca de 1,7 millones de bolsillo, calzando justo en el ejemplo, recién ahí podría aspirar al préstamo soñado.

Ahora bien, hay que tener muy presente algo que muchas veces se pierde en la conversación de café: esa primera cuota no es fija en pesos. El capital está ajustado por UVA, de modo que el monto se va actualizando a lo largo de los 25 años del préstamo, con todo lo que eso implica en una economía que viene arrastrando inercia inflacionaria. La tasa máxima permitida dentro del esquema es UVA más 7,50%, con un piso de plazo de 15 años, y el monto tope por crédito equivale a 150.000 UVA, de manera que cada banco que adhiera debe respetar en simultáneo ese techo de tasa, el piso de plazo y el límite de monto.

• Propiedad testigo: USD 106.667. El crédito financia hasta el 75%, unos $120.920.000 al tipo de cambio oficial.
• Aporte propio obligatorio: el 25% restante del valor de la unidad, más los gastos de escribanía, tasación e impuestos, que la simulación oficial no contempla.
• Destinos admitidos: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.
• Origen de los fondos: plazos fijos licitados entre bancos con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, por un total de $2 billones.
• Tasas mínimas para los bancos: UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años, con un tope del 20% por entidad en cada licitación.

En el campo siempre digo que del surco a la góndola hay un trecho largo, y algo parecido ocurre entre la disposición oficial y el bolsillo de la gente. Mientras el anuncio se presenta como una herramienta para reactivar el crédito hipotecario, los asalariados formales argentinos -que son los únicos que pueden acreditar los ingresos exigidos- perciben sueldos netos que, en una proporción significativa de casos, están muy por debajo del umbral de los 3,4 millones que demanda el ejemplo. Por eso, el interrogante de fondo no es tanto si la línea es técnicamente atractiva, sino a cuántos hogares les calza efectivamente la cuenta.

Sobre el final, no puedo dejar de señalar lo que el Estado todavía no resolvió: si los salarios formales no acompañan, ningún instrumento financiero, por bien calibrado que esté en el papel, va a sacar a las familias del alquiler. Ajustar la cuota al 25% del ingreso es un avance conceptual, pero mientras la mitad del país cobre por debajo de la línea de acceso al crédito, la casa propia seguirá siendo, para muchos, una promesa escrita en pesos que se licúan antes de llegar al techo.