La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires perdió más de la mitad de su superficie en casi un siglo

La superficie cubierta mediana de los departamentos porteños en oferta se redujo un 55% al comparar las unidades construidas en la década de 1930 con las edificadas desde 2020, según un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai a partir de 53.424 avisos activos de venta en la Ciudad de Buenos Aires. La cifra inicial del informe es contundente: en los años 30 la mediana de superficie llegaba a 102 metros cuadrados, mientras que en la década corriente se ubica en 46 metros cuadrados, una diferencia de 56 metros cuadrados por unidad.

El estudio, que ordena la oferta por año de construcción, no se limita a la superficie: también documenta una caída en la cantidad mediana de ambientes, que pasó de cuatro a dos entre los mismos períodos, y un cambio en la composición de las cocheras (espacios para estacionamiento vehicular dentro del edificio o la finca) incluidas en el precio publicado.

Menos metros, menos ambientes y cocheras fuera del precio

La transformación en el tamaño se refleja con claridad en la composición de la oferta. Los monoambientes (departamentos de un solo ambiente, donde living, comedor y dormitorio comparten el mismo espacio) representan el 35% de las unidades construidas en la década de 2020, frente a apenas el 1,9% entre las edificadas en los años 30. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% de la oferta entre ambos extremos del período analizado.

En paralelo, la cantidad de cocheras incorporadas al valor publicado se desplomó. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera en el precio; en las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción bajó al 13,9%. Al mismo tiempo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14%.

• Recoleta: bajó de 90 a 45 metros cuadrados, una reducción del 50%.
• Monserrat: registró una caída del 41%.
• Palermo: presentó una disminución del 40%.
• Villa Devoto: la baja fue del 6%.
• Villa del Parque: la reducción alcanzó el 8,5%.
• Villa Urquiza: mostró una variación del 9,6%.

El informe también señala que la relación entre superficie y cantidad de ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, a lo largo de todo el período estudiado. Tras una etapa intermedia en la que la mediana de superficie se sostuvo entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la curva volvió a retroceder desde 2010, en coincidencia con el auge de los emprendimientos edilicios de unidades pequeñas orientados, en buena parte, a la demanda de inversores y de inquilinos.

Hasta el momento de publicación de esta nota, la empresa Mirando.ai no respondió consultas sobre la metodología completa del relevamiento ni sobre el peso relativo de cada barrio en el total de los 53.424 avisos procesados, una aclaración que el informe tampoco detalla de manera desagregada.