Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos se eliminaron y qué gastos siguen vigentes

El precio acordado por una propiedad dejó de ser el único número que cuenta al cerrar una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque el Gobierno nacional eliminó a mediados de 2024 dos tributos que pesaban sobre el vendedor, la operación todavía reúne comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano, Impuesto de Sellos y, en los casos financiados, cargos administrativos del banco. El comprador debe contemplar esos conceptos como parte del presupuesto total para acceder al inmueble.

Vamos a los números: qué cambió para el vendedor

La reducción tributaria involucra dos conceptos que dependían del momento de adquisición del bien. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de 100.000 dólares, equivalía a 1.500 dólares. Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado.

Ambas cargas fueron derogadas para las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad destinada a inversión, según explicó el desarrollador inmobiliario Tapiola, CEO de Spazios. El alcance tiene, no obstante, un límite preciso: las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con las desarrolladoras que construyen y venden como parte de su negocio.

Los gastos que la operación conserva

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: se fijan por arancel y crecen con el valor del inmueble.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general es del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente 220.000.000 de pesos; superado ese tope, el tributo grava solamente el excedente.
• Gastos de hipoteca: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, cuando la compra se financia.

En la provincia de Buenos Aires, en tanto, la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Esa diferencia vuelve a confirmar que la ubicación y el valor del inmueble modifican de manera sensible el costo final de la operación.

En términos concretos, una familia del norte argentino que enfrente una compraventa en CABA debe asumir, como mínimo, la comisión inmobiliaria más los honorarios de escribanía y, si la propiedad supera el umbral de la exención, una fracción del 3,5% en concepto de Sellos. A la vez, si decide financiarse, deberá contemplar tasación, seguros y cargos bancarios. El alivio para el vendedor existe, pero la decisión de comprar o vender sigue dependiendo de un presupuesto mucho más amplio que el precio publicado.