Alquileres en CABA: Palermo se afianzó como el segundo barrio más caro y los valores trepan por encima del millón de pesos

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron en septiembre una suba mensual del 1,31%, el ritmo más moderado de 2026, de acuerdo con el último relevamiento difundido por Zonaprop. La variación interanual, en tanto, alcanza el 28,7%, un porcentaje que se ubica por debajo de la inflación acumulada en los últimos doce meses y refleja una desaceleración respecto de los picos observados a comienzos de año.

Palermo pasó a Núñez y se consolida en el segundo puesto

Vamos a los números. Para un departamento de dos ambientes, Palermo alcanzó en septiembre un precio medio de 1.005.424 pesos mensuales, tras una suba del 1,48% respecto de agosto, cuatro décimas por encima de la media de la ciudad. Con ese avance, el barrio superó a Núñez, que en el mismo segmento quedó en 1.003.138 pesos y retrocedió al tercer lugar del ranking. En la cima se mantiene Puerto Madero, con un valor promedio de 1.268.186 pesos, una cifra que prácticamente duplica la del barrio más económico de la Ciudad.

La reconfiguración del podio no responde únicamente a los precios del metro cuadrado. Según Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, una parte relevante del valor se construye fuera de la unidad alquilada: «Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse», señaló el ejecutivo.

“Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya; sus posiciones pueden alternarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

Para Estivariz, la disputa entre ambos barrios admite lecturas coyunturales. El desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal y la consolidación del corredor de Libertador constituyen, según su análisis, los factores que continúan empujando la demanda en Núñez, y que podrían devolverle el segundo lugar en los próximos meses.

El extremo más accesible del mercado

• Lugano, con un alquiler medio de 660.673 pesos mensuales para un dos ambientes, se ubica como el barrio más económico de la Ciudad.
• Nueva Pompeia, con valores por debajo de los 731.000 pesos, ocupa el segundo lugar entre los más accesibles.
• La Boca completa el podio de los barrios más baratos, también con cotizaciones inferiores a los 731.000 pesos mensuales.

Qué le cambia al bolsillo de una familia del norte

Para una familia tipo que alquila un departamento de dos ambientes en la zona norte, la foto actual implica destinar, en promedio, algo más de un millón de pesos por mes sólo en la unidad. Si la misma familia opta por un tres ambientes de aproximadamente 70 metros cuadrados, los valores trepan a 1.214.267 pesos de promedio en la Ciudad, una cifra que describe con claridad la brecha entre el norte consolidado y el sur porteño, donde Lugano ofrece la posibilidad de acceder al mismo tipo de unidad por poco más de la mitad de ese monto.